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租赁市场发展困难多 需各方统筹

发布时间:2017-08-10  来源:  点击:
 

“在国家政策的不断努力之下,中国的住房租赁市场正在发生一系列重要的、实质性的变化?!蔽耙滴野壹?博客,微博)爱集团副总裁胡景晖表示。


一是工商登记终于有了住房租赁经营。这是政府及各个经纪企业共同努力的结果,意义重大,因为住房租赁终于有了明确的行业认定,不再与房地产行业绑定,国家的财政、金融、税收等优惠措施也有了落实渠道。


二是 “租赁住房”土地的出现。此前北京(楼盘)、佛山(楼盘)曾出现过开发商100%自持的土地拍卖,但其土地用途还是普通住宅性质,只是不能卖,所以能够走的一条路就是租赁而已。近期上海(楼盘)成交了两块土地则是“租赁住房”性质,拍卖要求就是只能租赁,与之前相比,如今对租赁市场的鼓励力度明显更大。


三是“租赁落户”等“租购同权”事宜的普及。以前积分落户、社保落户等政策是在部分城市存在,但如今有更多的城市落实、更多城市降低门槛,无锡(楼盘)、郑州(楼盘)、扬州(楼盘)、济南(楼盘)等近期都有相关举措?!白夤和ā币咽谴笫扑?,人心所向。


当然,允许商改住、鼓励推动发展房地产投资信托基金(REITs)等也是重要的利好,不过这些政策还有待细则和具体措施的出台。


胡景晖也表示,虽然方向坚定,势头良好,但发展住房租赁市场之路依旧荆棘丛生。目前中国的住房租赁市场还存在许多的问题,推动其快速而健康的发展是一项系统工程,需要国家的主导,政府的统筹,以及整个社会的共同努力。


对标住房自有率仅有四成、60%左右居民租房居住的德国,我们可以从以下方面有所思考。


首先,应加大公租房建设力度或财政补贴力度,提供更多的低价租赁房源。


德国的住房供应就以租赁供应为主,不管开发新房或经营租赁,新落成的房子须在一定期限内让渡政府出租,或按接受补贴后的低租金出租,所以德国租赁房源十分充足。虽然我们不需要达到德国的程度,但加大政府的租赁供应力度却是必须。不过,当下地方政府对土地财政依赖严重,像上海一样提供“租赁住房”土地,扩大租赁供应的模式很可能触及地方利益,如果地方政府无法转变财政模式,其对扩大租赁供应量、发展租赁市场的兴趣恐怕会较低。


其次,平衡资源,限制投机,让住房回归居住属性。


长期以来,德国严格?;ぷ夥空?,住房的投机少,公共属性很强。我们虽然已经明确“房子是用来住的,不是炒的”的精神,但中国的住房承载了太多的非居住内容,如保值增值、教育资源、医疗资源等等。所以,想要挤出住房的投资属性,回归居住,还需要平衡教育、医疗等资源的分布,需要开发更多增值保值的金融产品,转移人们的投资方向。此外,房价必须保持稳定,否则人们必然会追求购房投资而不是租房。


第三,确定相关法律法规,维护租客利益,保证租金的稳定。


德国有着十分严苛的租金管制,各州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%,房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。此外,德国还严禁房东随意赶客,十分注重?;ぷ饪屠?。所以,国家还需从制度层面上给予租客更多的权益?;?。目前我国租赁市场乱想丛生,租客权益易受侵害,一个重要原因就是没有一部相关的上位法去为相关管理部门提供监管依据,去指导和约束各个市场主体的行为。因此,确立更加权威的法律法规对住房租赁市场的发展至关重要。


第四,提升租住质量,确立租房观念。


权益易受侵害,居住条件差,所以人们普遍都不愿意租房居住。而且,中国社会有传统的“安家”理念,租房不买房极易受到非议,所以,中国人租房居住的观念很淡。只有租房条件好,生活的稳定度、幸福度不输于买房居住时,人们才会确立租房观念。而这同样需要政府保障租客的权益,提供足够的资源,并从文化层面上进行宣传和改变。


在这一点上,租赁企业也有很大的发挥空间。以伟业我爱我家集团的相寓为例,其对在管房源的精心装修、布置可以让租客感受到家一般的温馨,各种智能服务、管家服务可以为租客省却很多烦恼,凭借芝麻信用分减免押金的服务可以缓解租客的资金压力。通过一系列互联网、金融等先进科技和工具的应用,租赁企业可以极大的提升服务质量,让租客有更好的租赁体验。加上相寓在全国12个城市共20万套、约50万间的全国最大的在管房源规模,其产品服务质量的提升将在很大范围内提升人们的租住质量,这对培育人们的租赁习惯,改变人们的租赁观念有着非常重要的作用。


总的说来,促进住房租赁市场的发展就必须提高租客及租赁企业和业主的积极性。鼓励租客需要通过各种制度保证租金稳定,提升租赁体验,维护租客权益,分配公共资源,进而促进租房观念的树立;鼓励企业和个人则需要尽量提高其租金收益。但这二者存在一定内生矛盾,通过提高租金或降低服务质量来提高收益显然是不行的,所以只能降低租赁成本。在个人房源上,出租抵税是可以考虑的方案,在企业上,国家则需要给予更多的诸如财政补贴、税收减免、降低融资成本、提供低成本房源等措施,降低企业负担。此外,政府本身也需提供足够房源,从而平抑房租价格,满足租赁需求。


胡景晖表示,发展住房租赁市场是一项系统工程,涉及国家从法律法规、财税金融、教育医疗、社会保障,到产业结构调整、资源优化配置乃至文化传统、社会观念等方方面面,困难不小。不过,需要解决的问题虽多,但前进的步伐值得肯定,随着制度的一步步建立,政策的一步步落实,中国的住房租赁市场必将越来越完善,越来越繁荣。


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