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“一房两卖”,买受人权益如何?;??

发布时间:2017-06-14  来源:赣南日报  点击:
 

【案情】

出卖人徐某与买受人刘某签订协议,徐某将其所有的房屋转让给刘某,转让价格为40万元。刘某没有及时办理过户登记手续,但已入住该房屋。两年后,徐某又与第三人杨某签订协议书一份,约定将该房屋以50万元的价格卖给杨某。当月,徐某即协助杨某办理了相关登记手续。买受人刘某得知情况后,与徐某协商未果,诉至法院请求徐某将房屋过户登记到刘某名下。

法院审理认为,买受人刘某虽然已经支付购房款,且已入住该房,但第三人杨某已经取得房屋的所有权,刘某的合同目的已经无法实现,因此其请求无法支持,但可以请求出卖人徐某承担违约赔偿责任。

【说法】

法院的判决有以下依据:

一、房屋依法归第三人所有。根据我国《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。房屋属于不动产,其物权的变动需经登记才发生物权变动,买受人在本案受理前并未在相关部门办理登记手续,则该物权并未发生变动,该房屋物权仍归出卖人所有,其可以选择合同履行的对象。第三人在签订第二份房屋买卖协议时,并不知晓出卖人与买受人的协议内容,不存在恶意串通行为,且在案件受理前已完成房屋过户登记行为,第三人依法取得房屋的所有权。

二、双方签订的房屋买卖协议无法继续履行?!吨谢嗣窆埠凸贤ā返诰攀奶豕娑ǎ骸坝邢铝星樾沃坏?,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案双方当事人签订的协议涉及了办理房屋过户登记的约定,但房屋所有权发生变动后,出卖人已丧失了房屋的所有权,其无权处分第三人合法取得的财产,双方签订的合同已无法实现合同目的,客观上已经无法履行,依法应当予以解除。

三、出卖人应当承担违约责任?!吨谢嗣窆埠凸贤ā返诰攀咛豕娑ǎ骸昂贤獬?,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”?!蹲罡呷嗣穹ㄔ汗赜谏罄砩唐贩柯蚵艉贤婪装讣视梅扇舾晌侍獾慕馐汀返诎颂跻喙娑?,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人导致合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对“一房两卖”的行为规定上述惩罚性赔偿,目的在于打击违反诚实信用原则的商业交易行为,?;ぢ蚴苋说暮戏ㄈㄒ?。

本案中,买受人刘某因未办理房屋产权过户登记手续,不能取得房屋的所有权,该房屋依法归第三人杨某所有,但刘某可以请求出卖人徐某承担相应的违约赔偿责任。

赖国东


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